Rechtstreeks naar de inhoud

Belasting op meerwaarde

Meerwaardebelasting op occasionele verkoop

We maken hier een onderscheid tussen:

Onbebouwde onroerende goederen

Men spreekt over meerwaarde als aan volgende criteria voldaan is:

  1. Vervreemding onder bezwarende titel (= tegenprestatie, meestal geldelijk) is het tegengestelde van vervreemding om niet (= gratis).
  2. Het onbebouwd onroerend goed moet in België gelegen zijn.
  3. De vervreemding moet geschieden binnen de 8 jaar.

Als voldaan is aan deze drie voorwaarden zal de meerwaarde, indien die er is, belast worden.

Meerwaarde berekend men als volgt: De aankoop- en verkoopprijs moet geweten zijn. Bij de aankoopprijs mag men ofwel de werkelijke kosten (registratie, notaris, landmeter, …) ofwel een forfaitaire kost van 25% bijtellen. Per volledig jaar bezit mag nog 5% kosten gerekend worden. Van de verkoopprijs mag men de verkoopskosten (makelaar, …) in mindering brengen.

De aan- en verkoopprijzen zijn de bedragen waartegen geregistreerd is. Wanneer de ontvanger van de belastingen het niet eens is met de koper over de venale waarde is het interessant om de verkoper er bij te betrekken.

Wanneer men verkoopt binnen de 5 jaar, meerwaarde belast aan 33%. Wanneer men verkoopt tussen het vijfde en achtste jaar, 16,50% belastingen op meerwaarde.

Bebouwde onroerende goederen

Men spreekt over meerwaarde als aan volgende criteria voldaan is:

  1. Vervreemding onder bezwarende titel.
  2. Gebouw moet in België gelegen zijn.
  3. Vervreemding moet geschieden binnen de 5 jaar.

Uitzondering: De verkoop van de eigen woning is niet belast als men er minstens 12 maanden in gewoond heeft en ze als dusdanig in de personenbelasting heeft aangegeven.

Meerwaarde berekend men als volgt: De aankoop- en verkoopprijs moet geweten zijn. Bij de aankoopprijs mag men ofwel de werkelijke kosten (registratie, notaris, landmeter, …) ofwel een forfaitaire kost van 25% bijtellen. Per volledig jaar bezit mag nog 5% kosten gerekend worden. Van de verkoopprijs mag men de verkoopskosten (makelaar, …) in mindering brengen. De belasting op meerwaarde van gebouwen is altijd 16,50%.

Nieuwbouw

Bij nieuwbouw kan er pas sprake zijn van meerwaarde als de werken gestart zijn binnen de vijf jaar na de verwerving van de grond. Als men pas begint te bouwen na 5 jaar is er geen meerwaardebelasting. Ook hier geldt dat de eigen woning niet belast wordt op meerwaarde. Gebouw verkopen binnen vijf jaar na ingebruikname dan is er wel meerwaarde.

Meerwaardebelasting vanuit speculatief oogmerk

Alle occasionele winsten die door de fiscus aanzien worden als speculatie worden belast aan 33%. Berekening van de meerwaarde is in dit geval de verkoopprijs - aankoopprijs. Er is geen aftrek van kosten mogelijk.

Beroepsinkomsten

In dit geval wordt de meerwaarde belast als beroepsinkomst. De fiscus zegt dat de verkoop van het onroerend goed in het verlengde van de beroepsactiviteit ligt.
Voorbeeld:
Makelaar koopt huis en verkoopt het twee jaar later weer. De fiscus zal dit aanzien als een beroepsinkomen en de meerwaarde zal belast worden aan 50% als men natuurlijk in deze belastingschijf valt.

Artikel door Koen De Deckere

Terug naar het hoofdmenu