Rechtstreeks naar de inhoud

Hoe moet onroerend inkomen aangegeven worden?

Eigen woning

De eigen woning van de belastingplichtige is sinds 1 januari 2005 vrijgesteld van belastingen ongeacht het kadastraal inkomen. Het geïndexeerd kadastraal inkomen moet dus niet meer aangegeven worden. Als er een lening op de woning rust die werd afgesloten voor 1 januari 2005 moet het geïndexeerd kadastraal inkomen wel aangegeven worden. Dit mag verminderd worden met 4283 euro + 357 euro per persoon ten laste.

Let op! Er moet wel onroerende voorheffing betaald worden op de eigen woning, de eigen woning is enkel vrijgesteld binnen de personenbelasting. De eigen woning is de woning die de belastingplichtige als eigenaar bewoont.

Uitzonderingen op de bewoningsplicht:

In beide gevallen wordt de woning toch beschouwd als de eigen woning en dus vrijgesteld binnen de personenbelasting.

Onroerende goederen die u niet verhuurt of verhuurt voor privé-doeleinden

Met niet verhuren bedoelen we bijvoorbeeld een perceel grond dat dient als belegging of een appartement aan zee. Privé-verhuur is elke verhuring die geen beroepsmatige verhuring is in het fiscaal recht. De belastbare basis van dit soort onroerende goederen wordt als volgt berekent:

Voorbeeld: Je bent eigenaar van een appartementsblok van 3 appartementen. Elk appartement heeft een KI van 1000. De huuropbrengst is 500 euro per maand per appartement. Hoe zal je belast worden? Niet op de huurinkomsten maar wel volgens het geïndexeerd KI × 1,4.
Huuropbrengst per jaar: 500 euro × 3 × 12 = 18000 euro
Indexeren: 1000 × 1,4532 = 1453
Totaal GKI: 1453 × 3 = 4359
Belastbare basis: 4359 × 1,4 = 6102,60
Ik word belast op 6102,60 euro en niet op 18000 euro.
Stel nu dat je zou rentenieren. Je zou belast worden op 6102,60 euro waarvan de eerste 5980 euro vrijgesteld is. Het totaal belastbaar bedraagt 122,60 euro belast aan 25%. In de toekomst zal men waarschijnlijk wel op de huur belast worden. Mogelijk zullen de gemaakte kosten dan wel aftrekbaar worden.

Onroerende goederen die u beroepsmatig verhuurt

Beroepsmatige verhuringen zijn verhuringen aan een rechtspersoon of aan een natuurlijke persoon die het onroerend goed hetzij geheel hetzij gedeeltelijk beroepsmatig aanwendt. Voor alle duidelijkheid: dit is niet hetzelfde als een handelshuurovereenkomst. Met gedeeltelijk beroepsmatig bedoelen we bijvoorbeeld een dokter die zowel woont als praktijk houdt in het onroerend goed of een leerkracht die een percentage van de huur inbrengt als beroepskost. Enkele rechtspersonen zijn: VZW, BVBA, OCMW, de gemeente, de kerkfabriek, intercommunales, ….

Deze categorie van verhuringen is het zwaarst belast, namelijk op de netto huur. Een uitzondering is de verhuring aan een rechtspersoon die het goed verder verhuurt aan kansarmen. Dit wordt beschouwd als een privé verhuring.

De bruto huur zijn de huurbedragen en de lasten die ik afwentel op de huurder en die ik juridisch gezien zelf zou moeten betalen. Bijvoorbeeld bij een handelshuurovereenkomst de roerende voorheffing of het groot onderhoud van het gebouw. Afgewentelde lasten worden bij de huur opgeteld en verdeeld over het aantal resterende jaren van het huurcontract. Vrijwillige verbouwingen maken geen deel uit van de bruto huur, enkel de opgelegde kosten.

Voorbeeld: Huuropbrengst van 800 euro per maand (beroepsmatige verhuring), KI van 1500.
800 euro × 12 = 9600
9600 euro - 40% = 5760 euro
1500 × 2/3 × 3,65 = 3650 euro mag afgetrokken worden en dus niet 5760 euro.
Altijd het kleinste bedrag in aftrek nemen, ofwel 40% ofwel 2/3 KI × 3,65
Belast op: 9600 euro - 3650 euro = 5950 euro

Artikel door Koen De Deckere

Terug naar het hoofdmenu