Rechtstreeks naar de inhoud

Zakelijke rechten

Er zijn verschillende zakelijke rechten:

Enkele redenen waarom zakelijke rechten worden toegepast:

Recht van opstal

Recht van opstal soms ook horizontale splitsing genoemd is de splitsing tussen gebouw en grond. Recht van opstal is het recht dat ik als grondeigenaar geef aan een derde partij om op die grond opstallen (gebouwen, planten, …) te plaatsen. Het recht van opstal wordt vastgelegd in een notariële akte voor een bepaalde duur, bijvoorbeeld 15 jaar. Bij het einde van het contract kan men ofwel overgaan tot afbraak van het gebouw of de grondeigenaar wordt automatisch eigenaar van het gebouw, dit noemt men het recht van natrekking. De maximale duur van een recht van opstal bedraagt 50 jaar.

Aan een recht van opstal zit altijd een jaarlijkse vergoeding gekoppeld, ook canon genoemd. In veel gevallen gaat het echter maar om 1 euro per jaar. Wanneer de grondeigenaar eigenaar wordt van de gebouwen spreekt men vaak van een voordeel in natura. Op dit voordeel is belasting verschuldigd.

Zaakvoerder van BVBA X bouwt winkel en kan BTW recupereren. Bij faillissement gebouw kwijt voor schulden af te lossen. Privé bouwen, gunstig belast maar wel BTW betalen. Oplossing: grond privé kopen en vennootschap gebouw laten betalen. Je geeft een recht van opstal voor 15 jaar aan je vennootschap. De vennootschap schrijft het gebouw af over de duur van het contract dus op 15 jaar. Normaal gezien worden gebouwen op 33 jaar afgeschreven. De vennootschap kan de BTW recupereren. Bij faillissement gaat het opstal automatisch terug naar de grondeigenaar.

Voorbeeld:
Je vennootschap bouwt en schrijft 25000 euro kosten af per jaar. Op 20 jaar heb je voor 500000 euro kosten ingebracht. 7500 euro belastingbesparing per jaar (30% van 7500 euro). Op het einde van het contract komt het gebouw terug naar jou. De fiscus zal zeggen dat dat een voordeel in natura is en belasten op 500000 euro. Aan 50% is dat 250000 euro belastingen. Stel dat je recht van opstal hebt verleend op 47 jarige leeftijd voor 20 jaar aan je eigen vennootschap. Op 65 jaar ga je met pensioen, je zal niet meer belast worden op een voordeel in natura want je hebt geen band meer met de vennootschap op het ogenblik van het voordeel. De fiscus zal de vennootschap dan belasten voor het voordeel. De vennootschap zal 150000 euro moeten betalen op het moment dat het goed de vennootschap verlaat (500000 euro aan 30%). Wat men dus vroeger gekregen heeft moet men dan terug betalen. Dit resulteert in een nuloperatie.

De onroerende voorheffing moet betaald worden:

Het aanslagbiljet van de onroerende voorheffing geeft weer wie eigenaar is en of er al dan niet sprake is van opstal.

Vruchtgebruik

Het vruchtgebruik is beperkt tot 30 jaar (behalve bij een erfenis). Het vruchtgebruik kan “verlengd" lees opnieuw verkocht worden. De volle eigendom bestaat uit twee delen namelijk de blote eigendom en het vruchtgebruik. De vruchtgebruiker mag bewonen, verhuren, … zelfs verkopen (in overleg met de naakte eigenaar).

Stel: een huis is eigendom van een koppel dat getrouwd is met gemeenschap van goederen, zij hebben één zoon. Eén partner sterft, de zoon erft de helft van de naakte eigendom, de overlevende partner de helft van het vruchtgebruik. De andere partner sterft, het vruchtgebruik dooft uit en de zoon erft de overige 50% van de naakte eigendom.

Privé-persoon verhuurt aan vennootschap (beroepsmatige verhuring) en wordt belast op de netto huur. Als hij het vruchtgebruik zou verkopen moet hij daarop geen belasting betalen. Stel dat de huur 10000 euro bedraagt per jaar. Vruchtgebruik verkopen voor 10 jaar = 100000 euro. Dit bedrag wordt niet belast want de verkoop van een zakelijk recht is niet belast. 100000 euro mag afgeschreven worden over de duur van het contract (10000 euro per jaar in de kosten).

Als de vennootschap het vruchtgebruik niet in één keer kan betalen kan een R/C zaakvoerder geopend worden. Een rekening courant aan zaakvoerder is in principe een schuldvordering die de zaakvoerder heeft bij de vennootschap. De vennootschap zal dan elk jaar een stuk van de schuld aflossen. Op het einde van het contract dooft het vruchtgebruik uit en wordt de blote eigenaar terug volle eigenaar.

Bij overlijden van de zaakvoerder moeten wel successierechten betaald worden op het openstaande bedrag R/C zaakvoerder. Dit kan voorkomen worden met een beding van aanwas of een tontine- of kanscontract. Bij een gehuwd koppel (scheiding van goederen) gaat ½ R/C over naar de langstlevende partner.

Het risico dat tontine niet werkt doordat beide personen overlijden op het zelfde moment kan men laten verzekeren bij Loyds in Londen. De successierechten die betaald zouden moeten worden bij overlijden worden dan betaald door de verzekeringsmaatschappij. Er zijn wel enkele voorwaarden zoals niet samen op het zelfde vliegtuig mogen zitten.

Erfpacht

Erfpacht moet gegeven worden voor minstens 27 jaar en mag maximaal 99 jaar duren. Erfpacht is een vorm van recht van opstal maar de grond is reeds bebouwd. Stel:een gebouw kost 100000 euro. Erfpacht mag maximaal 95% bedragen van de kostprijs, dus: 95000. Hierop moeten “geen” registratierechten betaald worden (0,2%). Gebouw belast met erfpacht verkopen voor 5000 euro belast aan 10% registratierechten. Erfpachter moet woning in stand houden. Er moet een jaarlijkse vergoeding zijn (bijvoorbeeld 1,00 euro per jaar).

Artikel door Koen De Deckere

Terug naar het hoofdmenu